Однако сегодня на рынке происходят заметные изменения. Покупатели всё чаще оценивают не только сам объект недвижимости, но и юридическую безопасность сделки, перспективы доходности и долгосрочную стоимость инвестиций.

На мой взгляд, именно этот переход к более осознанным решениям будет определять будущее рынка недвижимости Турции.

Что стоит за статистикой?

По данным Турецкого института статистики (TÜİK), в августе 2026 года иностранным гражданам было продано 1 938 жилых объектов. Их доля в общем количестве сделок составила 1,5%.

За первые восемь месяцев 2026 года иностранцы приобрели 13 141 объект жилья — на 6,3% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года.

При этом граждане Российской Федерации продолжают занимать первое место среди иностранных покупателей. В августе россияне приобрели 343 жилых объекта. Следующие позиции заняли граждане Украины и Ирана.

Эти показатели не следует рассматривать исключительно как свидетельство ослабления интереса к турецкой недвижимости. Гораздо важнее понять, как меняется поведение покупателей и какие факторы сегодня влияют на их решения.

Почему россияне продолжают выбирать Турцию?

Между Турцией и Россией существуют прочные туристические, экономические и социальные связи. Это оказывает влияние и на рынок недвижимости.

Стамбул привлекает международной деловой средой, транспортной инфраструктурой и возможностями большого города. Анталья представляет интерес благодаря климату, развитой туристической инфраструктуре и комфортной среде для жизни.

Но популярность города сама по себе ещё не гарантирует успешную инвестицию.

Сегодня покупателю необходимо оценивать потенциальную арендную доходность, расходы на содержание недвижимости, техническое состояние здания, рыночный спрос и возможности последующей продажи.

Не менее важно учитывать действующее законодательство. Покупка недвижимости в Турции сама по себе не гарантирует получение гражданства или вида на жительство. Каждый случай требует отдельной правовой оценки.

Главная ошибка инвестора — ориентироваться только на цену

Одна из распространённых ошибок при покупке недвижимости заключается в выборе объекта исключительно по привлекательной стоимости.

Однако недорогая квартира не всегда оказывается выгодным вложением.

Высокие эксплуатационные расходы, недостаточный спрос на аренду, технические недостатки здания или юридические ограничения могут значительно снизить инвестиционную привлекательность объекта.

Я считаю, что в основе грамотного инвестиционного решения должны находиться три принципа: правильное расположение, юридическая безопасность и реалистичная оценка доходности.

Стоимость недвижимости необходимо анализировать не только на момент покупки, но и с точки зрения её востребованности через пять или десять лет.

Особое внимание следует уделять документам о праве собственности, разрешениям на строительство и использование объекта, техническому состоянию здания и возможным ограничениям.

Валютные колебания, налоги, ежемесячные расходы и потенциальные доходы также должны учитываться при расчёте эффективности инвестиций.

Главное конкурентное преимущество — доверие

У Турции сохраняется значительный потенциал на международном рынке недвижимости. Но конкурировать исключительно за счёт стоимости жилья становится всё сложнее.

Для современного иностранного покупателя одним из важнейших факторов становится доверие.

Прозрачность сделки, достоверная информация, реалистичные прогнозы и профессиональная юридическая проверка имеют не меньшее значение, чем местоположение недвижимости.

Иностранный инвестор должен понимать не только преимущества приобретаемого объекта, но и связанные с ним риски.

Именно поэтому работа профессионального консультанта не должна ограничиваться организацией сделки. Её задача — помочь покупателю принять обоснованное решение, соответствующее его финансовым возможностям и долгосрочным целям.

Что ожидает рынок в ближайшие годы?

На дальнейшее развитие продаж недвижимости иностранцам будут влиять экономическая ситуация, доступность жилья, условия финансирования, законодательные изменения и международные отношения.

Я полагаю, что иностранные покупатели будут всё внимательнее сравнивать предложения, анализировать риски и обращаться за профессиональной оценкой объектов.

Для турецкого рынка это не только вызов, но и возможность перейти к более прозрачной и устойчивой модели работы.

Турция по-прежнему предлагает иностранным инвесторам интересные возможности. Однако сегодня успешная инвестиция зависит не столько от скорости покупки, сколько от правильного выбора недвижимости и качества предварительного анализа.

Это братская страна, с которой нас связывают общая история, культура, радости и боль. Отношения Турции и Азербайджана — гораздо больше, чем текущие политические споры. Это прочная связь, живущая в сердцах наших народов.

Но братство не означает, что мы обязаны во всём соглашаться или молчать, когда видим несправедливость.

Напротив, настоящее братство предполагает способность говорить друг другу правду — в том числе тогда, когда она неприятна.

Именно с такой позиции следует рассматривать дискуссию о ношении хиджаба, возникшую на фоне требований к школьной одежде в государственных школах Азербайджана.

Недопустимо, чтобы ученицу не пускали в школу лишь из-за её платка

Право ребёнка на образование нельзя ставить в зависимость от его веры, одежды или мировоззрения семьи.

Разумеется, каждое государство вправе устанавливать правила в системе образования. Правовой порядок, понимание светскости и институциональные решения Азербайджана необходимо учитывать и уважать.

Однако светскость должна означать беспристрастность государства по отношению к религиям и убеждениям, а не становиться основанием для исключения верующих из образовательной среды.

Если ребёнка фактически заставляют выбирать между правом на образование и одеждой, которую он носит, это серьёзная проблема, заслуживающая внимательного обсуждения.

Никого нельзя принуждать покрывать голову. Но точно так же никого нельзя заставлять снимать платок.

Главными ориентирами должны оставаться интересы ребёнка, свобода совести и защита права на образование.

А что сказать «героям клавиатуры» в социальных сетях?

Именно на этом я хотел бы остановиться особо.

В социальных сетях есть аккаунты, которые пытаются превратить любой чувствительный вопрос в отношениях Турции и Азербайджана в повод для очередного противостояния.

С одной стороны — те, кто приравнивает критику ограничений, связанных с хиджабом, к враждебности по отношению к Азербайджану.

С другой — те, кто использует происходящее для нападок на азербайджанский народ, его государство и историческое братство с Турцией.

Оба подхода ошибочны.

Критиковать конкретную практику в Азербайджане — не значит выступать против Азербайджана. И защищать Азербайджан — не значит безоговорочно одобрять каждое решение

Тем, кто ежедневно разжигает возмущение в социальных сетях, хочется задать несколько вопросов.

Вы действительно защищаете право ученицы, которую не пустили в школу, на образование? Или используете её ситуацию в собственной политической борьбе?

Вас действительно волнует благополучие азербайджанского народа? Или вы ищете новый повод поссорить Турцию и Азербайджан?

И самое главное…

Почему для защиты права одного ребёнка на образование вам непременно нужно противопоставлять два братских народа?

Демонстрировать патриотизм за клавиатурой легко. Гораздо труднее одновременно отстаивать права человека и беречь братские отношения.

Не путайте азербайджанский народ с отдельным административным решением

Независимость и суверенитет Азербайджана, как и право его народа самостоятельно определять своё будущее, не подлежат сомнению.

Не всякая критика, прозвучавшая из Турции, является попыткой вмешаться во внутренние дела Азербайджана. При этом язык, тон и адресат такой критики имеют огромное значение.

Между государствами возможны разногласия. Административные решения можно обсуждать. Нормативные акты можно критиковать.

Но недопустимо, чтобы подобные споры превращались во взаимные обвинения, адресованные двум народам.

Мы не вправе приносить в жертву нескольким публикациям в соцсетях солидарность, проявленную в период борьбы за Карабах, ответственность перед общей историей и взаимное доверие двух стран.

Я хочу, чтобы наши азербайджанские братья и сёстры знали:

Не каждый, кто в Турции защищает право ребёнка на образование, выступает против Азербайджана.

Наши возражения обращены не к азербайджанскому народу, а к практике, которая может приводить к отстранению учениц в платках от занятий.

Между этими позициями есть принципиальная разница.

Назвать ошибку ошибкой — не значит ослабить братство

Турция сама пережила тяжёлые общественные споры вокруг ношения платка.

В памяти нашей страны до сих пор живы времена, когда молодых женщин не пускали в университеты и вынуждали выбирать между образованием и религиозными убеждениями.

Общество, прошедшее через подобный опыт, не может оставаться равнодушным к похожим ситуациям сегодня.

Но уроком этого опыта должно стать не создание новых линий раскола.

Напротив, мы должны отстаивать принцип, согласно которому ни один человек не исключается из образования из-за одежды или веры.

Мы ожидаем от властей Азербайджана спокойного, прозрачного и справедливого рассмотрения этой дискуссии.

Если существуют случаи, когда право учеников на образование ограничивается, такие ситуации необходимо устранять, выслушивать семьи и давать школьным администрациям ясные разъяснения, основанные на защите прав ребёнка.

Со стороны Турции также важно выбирать конструктивный язык, ориентированный на решение проблемы и уважение братских отношений.

Вопрос не в том, кто выступит с самым резким заявлением. Вопрос в том, какое решение действительно будет отвечать интересам детей.

Мы не отдадим наше братство на откуп интернет-троллям

Отношения Турции и Азербайджана слишком ценны, чтобы зависеть от вспышек гнева аккаунтов, стремящихся попасть в повестку социальных сетей.

Мы не можем считать нормальным ограничение права на образование из-за платка. Но мы также не позволим использовать критику подобных ограничений как предлог для разжигания вражды между двумя странами.

Я обращаюсь к безответственным аккаунтам как в Турции, так и в Азербайджане:

Не превращайте право детей на образование в инструмент своих идеологических войн

Откажитесь от обобщений, оскорблений и публикаций, основанных на непроверенных сведениях, которые подрывают братство двух стран.

Хотите критиковать — критикуйте конкретное решение. Хотите защищать — приводите аргументы. Но не пытайтесь изображать один народ врагом другого.

Братство Турции и Азербайджана не строится на обязанности аплодировать каждому решению друг друга.

Оно создано общей болью, самоотверженностью, борьбой и взаимным доверием.

Именно поэтому мы не намерены отказываться от права открыто говорить о том, что считаем правильным.

Мы защищаем право учениц в платках на образование в Азербайджане.

И с той же решимостью сохраняем любовь и уважение к азербайджанскому народу.

Для нас права человека и братство — не взаимоисключающие ценности.

И в заключение скажу прямо:

Мы не можем согласиться с тем, чтобы ребёнка оставляли за школьными дверями из-за платка. Но столь же решительно выступаем против попыток использовать эту тему, чтобы поссорить Турцию и Азербайджан

Братство — не молчание.

Братство — это доверие, благодаря которому мы способны говорить правду друг другу в лицо.

Однако красивого вида, хорошего ремонта или привлекательной цены недостаточно.

Приобретая недвижимость, следует задать себе не только вопрос: «Нравится ли мне это жильё?», но и другой: «Действительно ли покупка этого объекта — правильное решение?»

Вот 10 важных моментов, которые я рекомендую обязательно проверить до принятия решения о покупке.

     1. Проверьте сведения в свидетельстве о праве собственности

     Первое, что необходимо проверить, — сведения, указанные в свидетельстве о праве собственности на недвижимость — tapu.

Действительно ли указанное в документе лицо является собственником и продавцом объекта? Зарегистрировано ли приобретаемое помещение как жилое? Соответствуют ли сведения о самостоятельном объекте недвижимости той квартире, которую вы осматривали?

Особенно при покупке недвижимости в другой стране гораздо безопаснее ориентироваться не только на устную информацию, но и на официальные документы.

     2. Узнайте о статусе собственности, строительном сервитуте и наличии разрешения на эксплуатацию

     Юридический и технический статус здания может непосредственно повлиять на решение о покупке.

Право собственности на отдельное помещение в здании — kat mülkiyeti, строительный сервитут — kat irtifakı и разрешение на эксплуатацию здания, широко известное как iskan, — это разные понятия.

На первый взгляд эти детали могут показаться сугубо техническими, однако впоследствии они способны приобрести большое значение при продаже недвижимости, оформлении кредита, подключении коммунальных услуг или использовании объекта.

Поэтому, выбрав квартиру, необходимо обязательно изучить и официальный статус здания.

Покупка недвижимости — процесс, требующий знания технических и юридических вопросов. Поэтому сотрудничество с профессиональным консультантом по недвижимости, который знает местный рынок и порядок проведения сделок, станет правильной стратегией и позволит провести процесс безопаснее и организованнее.

     3. Не принимайте цену в объявлении за реальную рыночную стоимость

     В Турции цены, указанные в объявлениях, не всегда соответствуют реальной рыночной стоимости недвижимости.

Цена, которую запрашивает продавец, ещё не означает, что объект действительно столько стоит.

Даже две квартиры в одном районе могут существенно различаться по цене из-за этажа, ориентации по сторонам света, возраста здания, вида из окон, наличия парковки и лифта, состояния ремонта и полезной площади.

Поэтому перед покупкой крайне важно сравнить аналогичные объекты и провести грамотный анализ рынка.

Помощь специалиста, знающего местный рынок, особенно ценна для иностранных покупателей.

     4. Не путайте общую и полезную площадь

     В объявлениях о продаже недвижимости в Турции обычно на первый план выносится общая площадь — brüt metrekare.

Однако в повседневной жизни для вас прежде всего важна площадь, которой вы действительно сможете пользоваться, то есть полезная площадь — net metrekare.

Например, реальная полезная площадь двух квартир, каждая из которых заявлена как 120 м², может заметно различаться.

Поэтому не ориентируйтесь исключительно на цифру в объявлении. Оцените планировку квартиры, размеры комнат и фактически доступную для использования площадь.

С точки зрения дизайна интерьера квартира меньшей площади, но с удачной планировкой порой оказывается гораздо функциональнее более просторной, но плохо спланированной квартиры.

     5. Осматривайте не только квартиру, но и всё здание

     Свежая покраска и красивая обстановка квартиры могут произвести хорошее впечатление. Однако вы приобретаете не только то, что находится внутри неё.

Важны также состояние мест общего пользования, крыши, фасада, лифта, инженерных коммуникаций и парковки, а также общий уровень обслуживания здания.

Особенно при покупке жилья в старом доме следует заранее узнать о крупных расходах на обслуживание и ремонт, которые могут возникнуть в будущем.

Полезно также получить у управляющего многоквартирным домом или жилым комплексом информацию о запланированных масштабных ремонтных работах.

     6. Обратите внимание на сейсмостойкость и безопасность здания

     При покупке жилья в Турции нельзя игнорировать вопросы безопасности здания.

Следует проверить год его постройки, тип несущей конструкции, проведённые ранее ремонтные работы, а также имеющуюся официальную техническую документацию.

Обязательное страхование от землетрясений также является важным элементом турецкой жилищной системы. Согласно информации DASK, при проведении операций с жильём, подлежащим обязательному страхованию от землетрясений, наличие полиса проверяется в процессе оформления сделки в Кадастровом управлении. При сделках купли-продажи, совершаемых с 5 сентября 2026 года, покупатель должен ещё до оформления перехода права собственности иметь действующий полис, оформленный на своё имя.

Однако наличие полиса DASK само по себе не означает, что здание безопасно с конструктивной точки зрения. При необходимости следует отдельно провести техническое обследование.

     7. Узнайте размер айдата и других общих расходов

     В жилых комплексах с бассейном, охраной, озеленённой территорией или объектами социальной инфраструктуры айдат — регулярная плата за содержание комплекса — может составлять значительную сумму.

Поэтому необходимо учитывать не только цену покупки, но и ежемесячные расходы после заселения.

До приобретения объекта полезно выяснить текущий размер айдата, наличие прежних задолженностей, величину общих расходов, а также узнать о крупных тратах, запланированных на ближайшее время.

Иногда привлекательная по цене недвижимость из-за высоких эксплуатационных расходов в долгосрочной перспективе оказывается дороже, чем предполагалось.

     8. Реалистично оцените расходы на ремонт

     Фраза «немного подремонтируем» порой оборачивается гораздо более серьёзными расходами, чем ожидалось.

Обновление кухни и ванной комнаты, электропроводки и водопровода, напольных покрытий, дверей, окон, кондиционеров и встроенной мебели способно значительно увеличить общую стоимость объекта.

Поэтому, особенно если вы покупаете старую квартиру, оценивайте не только её продажную цену в нынешнем состоянии.

Необходимо учитывать всё вместе: стоимость покупки + необходимый ремонт + мебель + прочие расходы.

В некоторых случаях квартира, которая кажется более дорогой, но уже полностью готова к проживанию, может оказаться выгоднее с точки зрения итоговых затрат.

     9. Оцените расположение объекта отдельно днём и вечером

     Одного короткого дневного осмотра может быть недостаточно для объективной оценки жилья.

По возможности посетите район в разное время суток.

Как обстоят дела с дорожным движением? Как выглядит район вечером? Есть ли проблемы с парковкой? Находятся ли поблизости магазины, школы, больницы и остановки общественного транспорта? Насколько различаются условия жизни летом и зимой?

Особенно в туристических районах обстановка в летние и зимние месяцы может заметно отличаться.

В сфере недвижимости правильная микролокация не менее важна, чем хорошее жильё.

     10. Ориентируйтесь не на цену покупки, а на полную стоимость

     Реальная стоимость недвижимости складывается не только из её продажной цены.

Необходимо учитывать расходы на оформление сделки в Кадастровом управлении, страхование, консультационные услуги, возможный ремонт, мебель, переезд и другие затраты.

Поэтому при формировании бюджета разумно предусмотреть определённый финансовый резерв сверх стоимости покупки.

Иностранным покупателям также следует заранее спланировать банковские операции, перевод денежных средств и прохождение официальных процедур. Это сделает процесс сделки значительно проще и спокойнее.

     Итог: покупайте не просто красивое, а правильное жильё

     Совершенно нормально влюбиться в дом или квартиру с первого взгляда.

Но при покупке недвижимости наряду с сердцем вам понадобится и калькулятор.

Правильный объект — это не просто красиво выглядящая недвижимость. Это объект с прозрачным юридическим статусом и обоснованной рыночной стоимостью, расположенный в хорошем здании и подходящем месте, который в будущем не создаст для вас серьёзных проблем.

Если вы ещё недостаточно хорошо знакомы с турецкой системой и местным рынком, профессиональная оценка документов, цены и общего состояния недвижимости до её приобретения поможет предотвратить многие проблемы ещё до их возникновения.

Цель правильной организации процесса — не продать вам жильё как можно быстрее, а найти недвижимость, о которой даже через несколько лет вы будете думать как о правильном решении.

Если вам требуется профессиональная помощь при покупке, продаже или аренде недвижимости в Турции, вы можете связаться со мной. Мы вместе проанализируем ваши потребности, найдём подходящие варианты и организуем весь процесс от начала до конца.

     В интернете можно найти сотни объявлений. Но найти правильный дом — это не просто просмотреть объявления и осмотреть несколько квартир. Важные части процесса — выбор правильного района, понимание реальной рыночной стоимости объекта, проверка документов, переговоры с продавцом или собственником, торг и корректное оформление официальных процедур.

     Делать всё это самостоятельно в чужой стране может привести и к серьёзной потере времени, и к дорогостоящим ошибкам.

     Просмотреть много объявлений — не значит найти правильный дом

     Многие, кто начинает искать жильё, идут одним и тем же путём: открывают на сайтах десятки объявлений, звонят в разные агентства недвижимости и осматривают множество не связанных между собой квартир.

     Через некоторое время объявления, цены и характеристики начинают путаться.

     Между тем в хорошо организованном поиске сначала нужно определить именно ваши потребности:

• В каком районе вы хотите жить?
• Насколько важна для вас близость к работе или школе детей?
• Насколько важна для вас близость к морю?
• Вы предпочитаете новостройку или более просторную квартиру в старом доме?
• Хотите ли вы жить в закрытом жилом комплексе («сайте»)?
• Каков ваш бюджет и планы на будущее?
• Планируете ли вы в будущем сдавать купленное жильё в аренду или продавать его?

     Когда на эти вопросы даны верные ответы, число вариантов, действительно подходящих именно вам среди сотен объявлений, заметно сокращается.

     Риелтор, который знает вас и ваши потребности, может отфильтровать варианты на рынке от вашего имени. Тогда вы потратите время не на осмотр неподходящих вам квартир, а на объекты, которые действительно стоит рассматривать.

     Цена в объявлении и реальная рыночная стоимость — не одно и то же

     Это один из самых важных моментов, на которые нужно обращать внимание при поиске недвижимости в Турции.

     Цена, которую вы видите на сайте, не обязательно является реальной рыночной стоимостью этого жилья.

     Даже между двумя квартирами в одном районе и даже на одной улице могут быть значительные разницы в цене — из-за возраста здания, этажа, стороны света, вида из окон, чистой площади, качества строительства, наличия парковки и лифта, состояния после ремонта и даже планировки квартиры.

     Поэтому принимать решение, сравнивая только цены из объявлений, может быть ошибочно.

     Профессиональный анализ рынка требует одновременной оценки цен на аналогичные объекты и реальных характеристик конкретного объекта. Такой анализ особенно важен для того, чтобы иностранные покупатели не платили за жильё больше, чем оно стоит.

     Иногда справедливая цена или успешный торг, достигнутые благодаря хорошему консультанту, дают экономическую выгоду, которая намного превышает размер уплаченного гонорара.

     Вам не обязательно вести переговоры о цене в одиночку

     Когда дом вам действительно нравится, вести торг психологически становится труднее.

     Продавец знает, что вы хотите этот дом. А вы, в свою очередь, можете не хотеть его потерять.

     Именно здесь проявляется важное преимущество консультанта, действующего от имени покупателя.

     Консультант способен оценивать объект более беспристрастно и с ориентацией на рынок. Он может сравнить цены на аналогичные объекты, проанализировать преимущества и недостатки конкретного жилья и на этой основе выстроить стратегию предложения.

     Другими словами, вы не остаётесь один по свою сторону стола переговоров.

     Насколько естественно для продавца защищать собственные интересы, настолько же естественно и для покупателя действовать вместе с профессионалом, который защищает его экономические интересы.

     Особенно для иностранных покупателей есть множество деталей, которые нужно проверить

     То, что квартира выглядит красиво, не означает, что она подходит для покупки.

     Перед покупкой необходимо тщательно проверить данные документа о праве собственности (тапу), статус владения, необходимые документы и условия сделки. В зависимости от характера приобретаемого объекта могут потребоваться и другие проверки.

     Кроме того, в сделках с участием иностранцев процесс может усложняться из-за языка, банковских операций, денежных переводов и различных официальных процедур.

     Торговля недвижимостью в Турции также подчиняется определённым правилам, и профессиональные агентства недвижимости должны иметь соответствующую лицензию.

     Поэтому, особенно в сделках на крупные суммы, важно не просто «понравившееся жильё», а безопасное управление всей сделкой целиком.

     Сколько же стоят услуги риелтора?

     Согласно действующему в Турции регулированию, общая сумма комиссии за посреднические услуги при купле-продаже не может превышать 4% от суммы сделки без учёта НДС. Если не оговорено иное, эта сумма делится поровну между покупателем и продавцом. Поэтому на практике часто встречается схема «2% платит покупатель, 2% — продавец».

     При сделках аренды комиссия за посреднические услуги не может превышать сумму арендной платы за один месяц без учёта НДС.

     Здесь есть важный момент с точки зрения покупателя или арендатора.

     Если сделка в любом случае будет проходить с участием профессионального посредника, наличие консультанта, работающего именно в ваших интересах, может полностью изменить весь процесс.

     В этом случае вместо человека, который просто открывает вам дверь и показывает квартиру, вы получаете услуги профессионала, который изучает ваши потребности, находит альтернативы, сравнивает цены, ведёт переговоры, представляет вас на торгах и сопровождает вас на протяжении всей сделки.

     Более того, в рамках одной сделки могут совместно работать несколько агентств недвижимости. Законодательство допускает, что при совместной работе комиссия может распределяться между этими агентствами.

     Таким образом, цель правильно организованного представительства интересов покупателя — не в том, чтобы платить комиссию несколько раз за одну и ту же сделку, а в том, чтобы в рамках уже существующей посреднической структуры у вас был профессионал, представляющий именно вашу сторону.

     Что даёт вам хороший риелтор?

     Главная выгода — не только более выгодная цена.

     Экономит время. Он фильтрует за вас сотни объявлений и десятки объектов, помогает выйти на действительно подходящие варианты и отсеивает объекты, не соответствующие вашим ожиданиям, ещё до этапа осмотра.

     Анализирует рыночную стоимость. Помогает увидеть не только цену, которую хочет получить продавец, но и реальное положение объекта на рынке.

     Усиливает вашу позицию на переговорах. В обсуждении цены на вашей стороне оказывается профессиональный и более объективный участник.

     Снижает риски. Помогает оценить документы, условия сделки и важную информацию об объекте ещё до покупки.

     Сопровождает весь процесс. Координирует от вашего имени общение с продавцом, другими риелторами и прочими участниками сделки.

     Особенно для тех, кто только начинает жить в Турции, всё это создаёт серьёзный уровень комфорта.

     Правильно купить не менее важно, чем найти правильный дом

     Недвижимость — одно из самых крупных финансовых решений в жизни большинства людей.

     Поэтому недостаточно просто найти красивый дом. Важно, чтобы этот дом был расположен в правильном месте, обладал нужными характеристиками, был куплен по справедливой цене и в рамках максимально безопасного процесса.

     Настоящая задача хорошего риелтора — не показать вам как можно больше вариантов жилья.

     Его задача — найти именно тот дом, который подходит вам, и защитить ваши интересы на пути к этому дому.

     Если вы задумываетесь о покупке или аренде жилья в Турции, работа с профессионалом, который по-настоящему вас слушает, знает местный рынок и защищает ваши интересы как покупателя или арендатора, может значительно облегчить весь процесс.

     Ведь удачная сделка с недвижимостью начинается не в день передачи ключей, а в день принятия правильного решения.

Об авторе

Эмре Четинкая (Emre Çetinkaya) — архитектор по интерьерам и консультант по недвижимости агентства Realty World Trend Gayrimenkul

Согласно исследованию, в июне и июле срок окупаемости аренды по всей Турции снизился до 13 лет, что стало самым низким показателем за последние три года.

Возникает вопрос: выгодно ли сейчас покупать недвижимость для инвестиций? Продолжат ли цены на жилье падать? И какой город из трёх крупных мегаполисов наиболее привлекателен для инвестиций?

Специалист по недвижимости Мустафа Хакан Озелмачыклы отметил, что в последнее время рост арендных ставок сократил сроки окупаемости. Это произошло не только из-за роста арендных ставок, но и потому, что цены на жилье оставались на месте. Цены на продажу выросли почти вдвое меньше, чем арендные ставки, что и привело к сокращению сроков окупаемости в недвижимости.

Также отмечается снижение сроков окупаемости и в коммерческой недвижимости, включая офисы и магазины.

В некоторых городах арендные ставки выросли более чем в два раза по сравнению с продажной ценой. Например, в Стамбуле цены на жилье выросли в среднем на 25%, в то время как арендные ставки выросли на 50%.

В июле рынок недвижимости показал рекордные результаты, и этот тренд продолжился в августе, с 280 тысячами продаж всех видов недвижимости, что стало самым высоким показателем в этом году.

Кроме жилой недвижимости, подобные возможности есть и в коммерческой недвижимости. Например, в Стамбуле срок окупаемости сократился с 25 лет до 17 лет, а в Анкаре — с 22 до 15-16 лет. В Измире средний срок окупаемости снизился с 25 до 16 лет.

В городах с наименьшим ростом арендных ставок за последний год — Мугла и Анталия (25%) и Мерсин (40%) — арендные ставки остались на относительно низком уровне.

Я считаю, что значительное снижение цен на жилье в реальном выражении уже произошло, и дальнейшее падение будет ограниченным. В текущих условиях уровни цен достигают своего дна, и при строительстве новых объектов цены должны быть на 40% выше.

Анкара является наиболее выгодным городом для инвестиций, с учётом сроков окупаемости аренды. Арендные ставки выросли на 60%, а цены на продажу — на 25%, что сокращает сроки окупаемости до 12-13 лет. Однако при инвестициях следует учитывать риски, такие как вероятность длительного простоя арендных объектов.

"Покупатели с наличными имеют значительное преимущество, сейчас самое время для покупки жилья."

Если рассматривать годовые изменения цен на рынке продаж жилья, то за год цены выросли на 36%, а за последний месяц — на 0,05%. Однако, если учитывать реальные изменения цен (скорректированные на инфляцию), годовое изменение цен на жилье составило -18%, а в прошлом месяце цены снизились на 2%. На конец июля средняя цена продажи квадратного метра жилья по Турции составила 26,5 тыс. TL/м², а средняя цена жилья — 3,4 млн TL. Средний срок окупаемости инвестиций в жилье составил 13 лет.

Гёркем Огют также отметил: "На рынке продаж жилья до пандемии изменения цен составляли около 30%, и на июль 2024 года мы вернулись к этим уровням, однако в то время инфляция и затраты на строительство были значительно ниже, чем сейчас. Поэтому сейчас замедление темпов роста ощущается гораздо агрессивнее. Но если смотреть с точки зрения целей по продажам, то, несмотря на то, что продажи с ипотекой остаются на месте, объем наличных покупок увеличивается. Покупатели с наличными имеют значительное преимущество на переговорах. Поэтому сейчас самое время для покупки жилья. В Турции строится меньше жилья, чем необходимо, поэтому существует высокая вероятность, что понравившаяся недвижимость долго на рынке не задержится. Поэтому тем, кто хочет купить жилье, стоит действовать быстро и работать с консультантом."

Наибольшие изменения цен наблюдаются в Анкаре и Измире

Сравнивая крупнейшие города Турции (Анкара, Стамбул, Анталья и Измир), мы наблюдаем наибольший номинальный рост цен - на уровне 38% - в Анкаре и Измире. Однако в этих двух городах реальные значения снизились на 17%. В столице средняя цена продажи квадратного метра жилья составила 21,8 тыс. TL/м², а средняя цена жилья — 2,8 млн TL. В Измире средняя цена продажи квадратного метра жилья составила 34,9 тыс. TL, а средняя цена жилья — 4,4 млн TL.

В Стамбуле номинальный годовой рост цен на жилье составил 37%, а в реальных значениях наблюдается снижение на 18%. В Стамбуле средняя цена продажи квадратного метра жилья составляет 40,3 тыс. TL/м², а средняя цена жилья — 4,6 млн TL.

В Анталье годовой рост цен составил 24%, однако, если учитывать инфляцию, наблюдается снижение темпов роста на 26%. В Анталье средняя цена продажи квадратного метра жилья составила 35,5 тыс. TL, а средняя цена жилья — 4,1 млн TL.

На рынке жилья в Турции самые высокие цены на продажу наблюдаются в Мугле. В туристическом центре Мугла средняя цена продажи квадратного метра жилья составляет 61,4 тыс. TL/м², а средняя цена продажи жилья — 8 млн TL.

После отмены лимита в 25% опасения не подтвердились

На рынке аренды жилья также продолжается тенденция замедления темпов роста. Согласно данным Endeksa, несмотря на объявленный уровень инфляции в 66% после завершения 25-процентного ограничения арендной платы в июне 2024 года, рост арендных ставок в июле на новые договоры аренды был ограничен 47%. В реальном выражении годовой рост арендной платы снизился на 12%. Самый низкий рост арендной платы был зафиксирован в Анталье на уровне 23%. В реальных значениях арендные ставки в Анталье снизились на 26%.

Генеральный директор Endeksa Гёркем Огют также предостерег инвесторов о текущем тренде среди инвесторов, направляющих свои средства на депозиты вместо аренды, из-за опасений низкого дохода от аренды:

"Инвесторы в последнее время склонны продавать свою недвижимость и хранить деньги на депозитах из-за опасений, что доход от аренды будет низким. Однако следует помнить, что, инвестируя в недвижимость, вы не только получаете доход от аренды, который называется "пассивным доходом", но и увеличиваете стоимость своей недвижимости. Проценты по депозитам лишь защищают ваши деньги от инфляции. Поэтому перед принятием таких решений необходимо тщательно изучить рынок. Инвесторы могут легко увидеть прогнозируемое изменение цен, срок окупаемости и доходность недвижимости на Endeksa."

Основные изменения

Введение системы проверки объявлений:
С 15 сентября 2024 года владельцы недвижимости обязаны уполномочить риелторов через государственный портал e-devlet. Это значит, что риелторы смогут размещать объявления о продаже или аренде недвижимости только после получения официальных полномочий от владельцев. Данная мера исключит возможность размещения поддельных объявлений, часто используемых мошенниками для манипуляций с ценами.

С 1 января 2025 года – только проверенные объявления:
С начала следующего года вступит в силу полный запрет на размещение объявлений без официального уполномочивания. Любое объявление, размещенное без подтверждения через e-devlet, будет автоматически удалено. Это нововведение значительно сократит количество недостоверной информации на порталах недвижимости и обеспечит более безопасные условия для покупателей и арендаторов.

Запрет на передачу полномочий без удостоверения личности:
Чтобы предотвратить случаи злоупотребления полномочиями, теперь агентам по недвижимости необходимо будет проходить процедуру подтверждения личности. Это снизит риск возникновения мошеннических схем, когда недобросовестные риелторы размещали объявления и собирали предоплаты, не имея на это никаких прав.

Ожидаемые последствия для рынка:
Новое законодательство окажет положительное влияние на рынок недвижимости, уменьшив количество фальшивых объявлений и предотвратив искусственное завышение цен. Эксперты также ожидают, что это приведет к снижению арендных ставок, поскольку рынок станет более прозрачным и управляемым.

Дополнительные меры для автомобильного рынка:
Министр торговли Турции Омер Болат сообщил, что аналогичные меры будут применены и в автомобильной отрасли. После успешного запуска системы в сфере недвижимости, планируется внедрение проверки полномочий и для продавцов автомобилей. Это должно существенно снизить количество мошенничества на автомобильном рынке.

Заключение

Новые правила в сфере недвижимости, вступающие в силу с 15 сентября 2024 года, станут важным шагом в развитии более прозрачного и безопасного рынка. Для владельцев недвижимости и риелторов эти изменения требуют адаптации к новым условиям, однако в долгосрочной перспективе они приведут к улучшению качества услуг и защите интересов всех участников рынка.

В новостройках сейчас сильно урезают площадь квартир, но обязательно стараются сделать придомовую территорию с бассейном. В Турции есть закон в котором прописано соотношение площади земли к метражности квартир и придомовой территории. Этакий коэффициент застройки и в каждом районе он свой. Поэтому где-то вы можете видеть высотное строительство, а где-то дома не будут превышать 4-х этажей. 

Базовый минимум строительства следующий: кухня или гостиная, спальня, туалет. Общая площадь квартиры не может быть меньше 28,5 квадратных метров. При этом гостиная должно быть от 12 кв.м, а спальня – от 9 кв.м. Следующие требование - чистовая отделка (напольные покрытия, покраска стен), наличие всех дверей и установленная сантехника. Строят в Турции хорошо. Контроль со стороны государства жесткий, стройку могут остановить на любом этапе при обнаружении несоответствия нормативам. Это непреложный закон написанный кровью.

Наша компания Eco Investments, когда мы ещё только начинали строить свой первый дом, то делали его для себя. Зная все подводные камни, зная что мы хотим получить на выходе, так как нам, в первую очередь, жить в этом доме.

И вы не поверите, но на нашу стройку приезжали экскурсии от других подрядчиков, чтобы посмотреть как надо строить! Они были в шоке.

Двойной слой гидроизоляции?! Ага, зато у нас ничего нигде не протечет во время сезонных ливней. Это история другой моей квартиры, где в период дождей я по гостиной расставляла тазики и ведра. Спасибо, большое не хочу.

Зачем вам такой толстый красный кирпич? Это же очень дорого? Мы вот строим из серого блока и норм. А затем что красный кирпич гораздо гидроскопичнее серого блока, а значит он меньше впитывает влагу и проблема плесени не страшна.

Да, плесень. Зима, центрального отопления нет и квартиры насквозь сырые.

В зимний период тут очень популярно средство против плесени. Помогает, конечно, заодно воняет знатно, а ведь можно же построить так чтобы этой проблемы  попросту не было.

Тепло-шумоизоляция. Это совершенно не свойственно строительству данного региона. Зачем? Тут же и так тепло?

Тепло, а вернее жарко летом. И да, весьма прохладно зимой. Ну, не так как в родных пенатах, конечно, но давайте будем честными, в +15 хочется быть в свитере, а ночью, когда  +9, без тёплого одеяла вообще жизни нет.

Тепло-шумоизоляция сохраняет баланс температуры, летом не так жарко, а зимой не так холодно.

Продолжая тему тепла. Разводки под газ и выводы под батареи. В разных районах Турции отопление строится по принципу "чем богаты, тем и рады". Если район газифицирован, как Анталия, север страны, Измир, то будет вам счастье, но опять за ваши деньги.

Дома сдаются без подключения к газу, без батарей.

Вы можете купить квартиру где подключение уже выполнено и тогда вам реально повезло. Правда такие квартиры изначально дороже.

Или вы можете потратить порядка 60.000 лир и вам в квартиру подключат газ. Для виллы цена выше. Да, там много нюансов, вплоть до согласования с соседями, да дорого, но зато зимой тепло, проблема сырости уходит на второй план и это колоссальная экономия на отоплении. Для сравнения, отопление кондиционером квартиры 1+1 обойдётся  примерно в 1500-2000 лир в зимний период.

У кондиционеров расход на обогрев существенно выше чем на охлаждение.

А за газ нужно будет заплатить лир 200-300 в месяц, это с учётом того что и готовить вы будете на газу.

Что делаем мы в Эко Инвестменс?

Мы изначально, при строительстве дома делаем выводы под батареи и разводки под газ. На этапе строительства это совершенно другие цены! А природный газ в Аланию будет проведён в течение года,  строительство нового газопровода уже вовсю ведётся.

Ну и про воду на закуску, как же себя любимых не похвалить) Эко Инвестменс привнесли в турецкое строительство ноу хау в виде скважины для всего комплекса. Да, своя бесперебойная вода всегда. Даже когда нет воды от города, у нас вода есть. А это колоссальная экономия на поливе, на айдате, на наполнении бассейна.

Вывод? Как всегда, включаем голову и не гонимся за сиюминутной выгодой, а смотрим на перспективу, в том числе оцениваем ликвидность недвижимости спустя года. Согласитесь, дом в котором есть все и всё работает существенно круче дома где по дну бассейна уныло катится перекатиполе.

Стройка. Как много в этом слове для сердца любого человека слилось.

Для кого-то это покупка первого гнездышка. Это так волнительно! Ездишь мимо, смотришь как этаж за этажом возводиться твоё будущее жилище, с волнением считаешь эти этажи, а потом пищишь от восторга "вот, вот уже мой этаж построили, вот окна моей кухни!"

Для кого-то это серьезный бизнес, это инвестиции и ты скрупулезно оцениваешь правильность локации, привлекательность инфраструктуры.

Для кого-то это возмущение, опять, мол, стройка, фу, пылят!

Кто-то и зависть из-под тиха испытывает.

А кто-то покупает квартиры в подарок.

Но каким бы ни были эмоции, равнодушным не остаётся никто.

Но как не ошибиться? На что обратить внимание? Есть ли разница в этажность дома? А в размере территории?

Что обязан предоставить застройщик, а на что может махнуть ковшом экскаватора?

Расскажу вам в цикле статей и начнем с выбора: новостройка или вторичка?

В Турции сейчас жильё делится на старое (это когда дому больше 15-20 лет), очень старое (+30) и новое. И не сказать что новострой всегда лучше.

В старых турецких домах, как правило,  шикарные планировки. Огромные квартиры с хорошими балконами, но практически всегда крошечная придомовая территория, отсутствие бассейна и прочих благ. Ну и общий уставший и обшарпанный вид, а это угнетает. Иными словами, турки любят пространство в доме, но не готовы платить за комфорт вне квартиры. Они считают нецелесообразным тратиться на бассейн, на спортзал, на хамам на территории. Даже если эти помещения есть в комплексе, ой как вряд ли они будут работать. Но и в этом есть свой плюс. Айдат в таком доме составляет лир стл в месяц. Моя знакомая живёт в доме где жильцы даже от лифта отказались и её айдат вообще 40 лир. 40! Да где ж такие цены-то найти сейчас можно?

Не редко вас могут ожидать проблемы со стороны канализации. Тут очень насыщенная вода. Известь, накипь, а это забитые трубы и плохой напор. И чем старше дом, тем хуже ситуация с трубами.

И да, поберегите почки, воду из-под крана пить не стоит.

И соседи. Турки возводят тонкие стены. Без утепления и шумоизоляции.

В одной из мои арендных квартир я каждый день знала что на обед у соседей.

Причём через вентиляцию в туалете! Ароматы зажарки до сих пор вспоминаю с содроганием.

В другой квартире динамик ретранслятора располагался буквально напротив окон и вместо нежных напевов муллы я каждый раз слышала истошные хрипы. Да, когда мечеть далеко, молитву включают через ретрансляторы.

Про соседей с маленькими детьми и вспоминать не хочется.

Если вы захотите сдавать свою квартиру,  то теперь нужно получить согласие от всех жильцов дома. Это очень и очень сложно.

Наблюдается тенденция что сами турки продают свои старые квартиры чтобы купить в новостройке жилье под сдачу. Потому что в новых комплексах это проще, они изначально строятся с учётом будущей аренды. И если в старых домах это 100% согласие жильцов, то в  комплексах с инфраструктурой отеля достаточно 80% проголосовавших "за".

В общем,  везде есть свои плюсы и свои минусы. Всё зависит от ваших личных ожиданий от жизни на море.

Ну или новую рубрику. Причём сложность кроется в том что рассказать столько всего можно и хочется! И знаешь что это будет классно, интересно, полезно. Знаний ого-го сколько! Так с чего же начать?

Наверное с начала :) А в начале принято знакомиться.

Меня зовут Лера. Я SMM менеджер в компании Eco Investments и человек который много лет живёт и работает в Турции. 

Наша компания уже несколько лет успешно строит жилые комплексы в Турции, Черногории, на Северном Кипре и нет, я не буду вам сейчас предлагать срочно купить квартиру и именно у нас.

Давайте для начала расскажу почему именно Турция или Кипр, а не  допустим, солнечная и горячо любимая мною Италия.

Не раз слышала про то что, мол, в Европе цены на недвижимость существенно ниже той же Турции. Виллу по цене квартиры можно купить! И да, так и есть. Действительно в Европе сейчас много предложений от которых слюна течёт, а воображение рисует свой домик в Тоскане, хамон и бокал белого. Это же всяко круче звучит чем "Всероссийская здравница Анталия".

Вот только вам там ничего не продадут. Даже если вы придёте к риелтору с толстой пачкой евро и будете умолять взять ваши деньги,  ничего не получится.

Так как есть волшебное слово "легализация". Нужно доказать законность своих денег. И нет, кредиты, ипотеки и наследство от любимой троюродной тётушки не спасут.

Россия, Украина, Беларусь,  Казахстан, Узбекистан, Киргизия... мы как страны третьего мира, нашим деньгам нет веры.

Я серьёзно. Вы не можете купить квартиру в Европе. Да что там квартиру, даже машину, и ту не продадут!

Потому что деньги что? Правильно, деньги надо легализовать.

И вот вам схема, делюсь, только тссс. Квартиры мы покупаем всё же не как сумочку, увидела и влюбилась,  хочу-хочу-хочу!

Недвижимость выбирается с умом и на перспективу.

Покупаете недвижимость в Турции на 400 тысяч евро, получаете турецкое гражданство. Через три года, при соблюдении всех документальных нюансов, включая грамотно составленный договор,  перевод и прочее, продаёте её  (продаёте с выгодой, так как цены растут) и уже как гражданин  Турции с легальными деньгами приобретаете недвижимость в Европе!

И при такой схеме вы в любом случае в выигрыше.

Кстати, вы не забывайте ещё про разницу в стоимости обслуживания квартиры в Турции или в Европе. В зимний период там вам евро 800 за коммуналку ежемесячно выкладывать нужно.

А ещё  есть такой классный момент как климат. Я очень много путешествовала и путешествую.

И вот как бы я не любила европейские курорты, магазины и кухню, но самый нереальный, самый уникальный климат всё же на Анатолийском побережье.

Самая тёплая и не сырая зима,  разнообразие фруктов и овощей от которых глаза разбегаются, самая безопасная зона с минимумом криминалитета и максимумом уважения. А ещё  самый крутой сервис.

Русские, проживающие в Анталии, предпочитают школы, которые обучают детей как по российской программе, так и на турецком языке. В результате, русские в Анталии ожидают образование для своих детей на русском и турецком языках, которое также помогает адаптироваться к культурной и социальной жизни Турции.

С начала XIX века усиливающаяся глобализация стала процессом, который увеличивает экономическое, социальное и культурное взаимодействие по всему миру. Влияние этого процесса ощущается и в образовании, где учебные заведения обязаны принимать меры для подготовки людей, соответствующих новому мировому порядку, следуя за развитием, принесенным глобализацией.

Хотя это становится важнее на уровне высшего образования, школы на уровне дошкольного, начального и среднего образования должны принимать глобальное понимание обучения и преподавать студентам универсальные ценности. Поскольку это увеличивает взаимодействие между различными языками и культурами, обучение иностранным языкам становится еще более важным. Владение несколькими языками делает студентов более конкурентоспособными на глобальном рынке труда.

Развитие технологий и коммуникационных сетей требует использования новых методов и инструментов в образовании. Образовательные учреждения должны эффективно использовать технологии для предоставления студентам навыков XXI века. Поскольку глобализация увеличивает взаимодействие между различными культурами, важно прививать студентам межкультурное понимание и чуткость. Это способствует их успешной деятельности в различных культурных контекстах.

Глобализация и быстрые технологические изменения требуют от людей постоянного приобретения новых навыков и знаний. Образовательные учреждения должны обучать студентов навыкам обучения на протяжении всей жизни. Эти меры помогут учебным заведениям адаптироваться к вызовам и возможностям, которые принесла глобализация. В современных условиях такое образование обычно предоставляется международными школами, преподающими на английском языке.

Языковые навыки: Студент средней школы, начавший обучение за границей в младшем возрасте на иностранном языке, будет обучаться гораздо легче, и его владение языком ускорится.

Культурное осознание: Развитие межкультурных навыков и взаимного уважения у студентов поможет им стать частью миролюбивого сосуществования в мире.

Подготовка к университету: Студент, получивший среднее образование за границей, может выбрать специализацию в школе в соответствии с желаемой университетской программой, что позволит ему лучше подготовиться к высшему образованию.

Преимущества карьеры: Компетенции человека, получившего образование за границей в раннем возрасте, обязательно будут приоритетны при найме на работу.

Международное признание: Программы, предоставляющие студентам современный взгляд на жизнь и универсальную культуру, а также преимущество наличия международно-признанного диплома, предоставляют уникальные возможности для поступления в успешные университеты в таких странах, как США, Великобритания, Германия, Канада и Австралия.

Успех вашего ребенка зависит от вашего участия. Выбирайте школы, предоставляющие диплом международной образца. Качество диплома принесет множество преимуществ. Внесите вклад в будущее ваших детей.


Дерья Халил Кая

Основатель HAS Okulları

www.hasokullari.com

Мы знаем, что студенты, приехавшие в Турцию из других стран, в частности из России и восточных стран, предпочитают онлайн-образование. Однако, согласно законодательству Турции, такой учащийся признается не имеющим никакого образования.

В зависимости от возраста, учащиеся начинают очное обучение в классах, в соответствии со своим уровнем подготовки, который до 4-го класса включительно опеределяется школой, а с 5-го класса –  Министерством национального образования.

В Анталье все еще есть тысячи студентов, продолжающих обучение в онлайн-системе своих стран. Даже если считать, что у этих студентов нет пробелов в знаниях, образование должно проходить в среде общения со сверстниками.

Физическое взаимодействие, совместный прием пищи, нахождение в одной среде, необходимость контактировать с другими людьми, игры, развитие навыков общения, участие в школьных экскурсиях – все это обеспечивает множество преимуществ.

Дети, проводящие долгое время перед экраном своего компьютера в онлайн-образовании, лишены возможности приобретения социальных навыков. В дальнейшем это приводит к недостаткам в профессиональной жизни, семейном общении, налаживании дружеских отношений во взрослой жизни.

Физическое ограничение в онлайн-образовании также вредно для здоровья детей младшего возраста. В результатае многих исследований доказано, что онлайн-образование увеличивает проблемы с мотивацией и вниманием, затрудняет формирование дисциплины, нарушает восприятие времени учащимися.

Это доказывает, что лица младше 18 лет, не завершившие свое физическое и психологическое развитие, не должны практиковать исключительно онлайн-образование. Онлайн-образование может рассматриваться как вспомогательный способ обучения школьников и больше подходит для взрослых студентов.