Согласно исследованию, в июне и июле срок окупаемости аренды по всей Турции снизился до 13 лет, что стало самым низким показателем за последние три года.

Возникает вопрос: выгодно ли сейчас покупать недвижимость для инвестиций? Продолжат ли цены на жилье падать? И какой город из трёх крупных мегаполисов наиболее привлекателен для инвестиций?

Специалист по недвижимости Мустафа Хакан Озелмачыклы отметил, что в последнее время рост арендных ставок сократил сроки окупаемости. Это произошло не только из-за роста арендных ставок, но и потому, что цены на жилье оставались на месте. Цены на продажу выросли почти вдвое меньше, чем арендные ставки, что и привело к сокращению сроков окупаемости в недвижимости.

Также отмечается снижение сроков окупаемости и в коммерческой недвижимости, включая офисы и магазины.

В некоторых городах арендные ставки выросли более чем в два раза по сравнению с продажной ценой. Например, в Стамбуле цены на жилье выросли в среднем на 25%, в то время как арендные ставки выросли на 50%.

В июле рынок недвижимости показал рекордные результаты, и этот тренд продолжился в августе, с 280 тысячами продаж всех видов недвижимости, что стало самым высоким показателем в этом году.

Кроме жилой недвижимости, подобные возможности есть и в коммерческой недвижимости. Например, в Стамбуле срок окупаемости сократился с 25 лет до 17 лет, а в Анкаре — с 22 до 15-16 лет. В Измире средний срок окупаемости снизился с 25 до 16 лет.

В городах с наименьшим ростом арендных ставок за последний год — Мугла и Анталия (25%) и Мерсин (40%) — арендные ставки остались на относительно низком уровне.

Я считаю, что значительное снижение цен на жилье в реальном выражении уже произошло, и дальнейшее падение будет ограниченным. В текущих условиях уровни цен достигают своего дна, и при строительстве новых объектов цены должны быть на 40% выше.

Анкара является наиболее выгодным городом для инвестиций, с учётом сроков окупаемости аренды. Арендные ставки выросли на 60%, а цены на продажу — на 25%, что сокращает сроки окупаемости до 12-13 лет. Однако при инвестициях следует учитывать риски, такие как вероятность длительного простоя арендных объектов.

"Покупатели с наличными имеют значительное преимущество, сейчас самое время для покупки жилья."

Если рассматривать годовые изменения цен на рынке продаж жилья, то за год цены выросли на 36%, а за последний месяц — на 0,05%. Однако, если учитывать реальные изменения цен (скорректированные на инфляцию), годовое изменение цен на жилье составило -18%, а в прошлом месяце цены снизились на 2%. На конец июля средняя цена продажи квадратного метра жилья по Турции составила 26,5 тыс. TL/м², а средняя цена жилья — 3,4 млн TL. Средний срок окупаемости инвестиций в жилье составил 13 лет.

Гёркем Огют также отметил: "На рынке продаж жилья до пандемии изменения цен составляли около 30%, и на июль 2024 года мы вернулись к этим уровням, однако в то время инфляция и затраты на строительство были значительно ниже, чем сейчас. Поэтому сейчас замедление темпов роста ощущается гораздо агрессивнее. Но если смотреть с точки зрения целей по продажам, то, несмотря на то, что продажи с ипотекой остаются на месте, объем наличных покупок увеличивается. Покупатели с наличными имеют значительное преимущество на переговорах. Поэтому сейчас самое время для покупки жилья. В Турции строится меньше жилья, чем необходимо, поэтому существует высокая вероятность, что понравившаяся недвижимость долго на рынке не задержится. Поэтому тем, кто хочет купить жилье, стоит действовать быстро и работать с консультантом."

Наибольшие изменения цен наблюдаются в Анкаре и Измире

Сравнивая крупнейшие города Турции (Анкара, Стамбул, Анталья и Измир), мы наблюдаем наибольший номинальный рост цен - на уровне 38% - в Анкаре и Измире. Однако в этих двух городах реальные значения снизились на 17%. В столице средняя цена продажи квадратного метра жилья составила 21,8 тыс. TL/м², а средняя цена жилья — 2,8 млн TL. В Измире средняя цена продажи квадратного метра жилья составила 34,9 тыс. TL, а средняя цена жилья — 4,4 млн TL.

В Стамбуле номинальный годовой рост цен на жилье составил 37%, а в реальных значениях наблюдается снижение на 18%. В Стамбуле средняя цена продажи квадратного метра жилья составляет 40,3 тыс. TL/м², а средняя цена жилья — 4,6 млн TL.

В Анталье годовой рост цен составил 24%, однако, если учитывать инфляцию, наблюдается снижение темпов роста на 26%. В Анталье средняя цена продажи квадратного метра жилья составила 35,5 тыс. TL, а средняя цена жилья — 4,1 млн TL.

На рынке жилья в Турции самые высокие цены на продажу наблюдаются в Мугле. В туристическом центре Мугла средняя цена продажи квадратного метра жилья составляет 61,4 тыс. TL/м², а средняя цена продажи жилья — 8 млн TL.

После отмены лимита в 25% опасения не подтвердились

На рынке аренды жилья также продолжается тенденция замедления темпов роста. Согласно данным Endeksa, несмотря на объявленный уровень инфляции в 66% после завершения 25-процентного ограничения арендной платы в июне 2024 года, рост арендных ставок в июле на новые договоры аренды был ограничен 47%. В реальном выражении годовой рост арендной платы снизился на 12%. Самый низкий рост арендной платы был зафиксирован в Анталье на уровне 23%. В реальных значениях арендные ставки в Анталье снизились на 26%.

Генеральный директор Endeksa Гёркем Огют также предостерег инвесторов о текущем тренде среди инвесторов, направляющих свои средства на депозиты вместо аренды, из-за опасений низкого дохода от аренды:

"Инвесторы в последнее время склонны продавать свою недвижимость и хранить деньги на депозитах из-за опасений, что доход от аренды будет низким. Однако следует помнить, что, инвестируя в недвижимость, вы не только получаете доход от аренды, который называется "пассивным доходом", но и увеличиваете стоимость своей недвижимости. Проценты по депозитам лишь защищают ваши деньги от инфляции. Поэтому перед принятием таких решений необходимо тщательно изучить рынок. Инвесторы могут легко увидеть прогнозируемое изменение цен, срок окупаемости и доходность недвижимости на Endeksa."

Основные изменения

Введение системы проверки объявлений:
С 15 сентября 2024 года владельцы недвижимости обязаны уполномочить риелторов через государственный портал e-devlet. Это значит, что риелторы смогут размещать объявления о продаже или аренде недвижимости только после получения официальных полномочий от владельцев. Данная мера исключит возможность размещения поддельных объявлений, часто используемых мошенниками для манипуляций с ценами.

С 1 января 2025 года – только проверенные объявления:
С начала следующего года вступит в силу полный запрет на размещение объявлений без официального уполномочивания. Любое объявление, размещенное без подтверждения через e-devlet, будет автоматически удалено. Это нововведение значительно сократит количество недостоверной информации на порталах недвижимости и обеспечит более безопасные условия для покупателей и арендаторов.

Запрет на передачу полномочий без удостоверения личности:
Чтобы предотвратить случаи злоупотребления полномочиями, теперь агентам по недвижимости необходимо будет проходить процедуру подтверждения личности. Это снизит риск возникновения мошеннических схем, когда недобросовестные риелторы размещали объявления и собирали предоплаты, не имея на это никаких прав.

Ожидаемые последствия для рынка:
Новое законодательство окажет положительное влияние на рынок недвижимости, уменьшив количество фальшивых объявлений и предотвратив искусственное завышение цен. Эксперты также ожидают, что это приведет к снижению арендных ставок, поскольку рынок станет более прозрачным и управляемым.

Дополнительные меры для автомобильного рынка:
Министр торговли Турции Омер Болат сообщил, что аналогичные меры будут применены и в автомобильной отрасли. После успешного запуска системы в сфере недвижимости, планируется внедрение проверки полномочий и для продавцов автомобилей. Это должно существенно снизить количество мошенничества на автомобильном рынке.

Заключение

Новые правила в сфере недвижимости, вступающие в силу с 15 сентября 2024 года, станут важным шагом в развитии более прозрачного и безопасного рынка. Для владельцев недвижимости и риелторов эти изменения требуют адаптации к новым условиям, однако в долгосрочной перспективе они приведут к улучшению качества услуг и защите интересов всех участников рынка.